玖樟台4万4、西雅图3万6……杭州红盘年前密集交付，晒一下最新“兑奖”成绩单
玖樟台4万4、西雅图3万6……
这几天，杭州又有两个新交付红盘，曝出了“首套二手房成交”。
随着去年底交付季的到来，当年过五关斩六将，好不容易摇号“中奖”的购房者们，终于等到了“兑奖”期。
本周一曝出9万6“天价成交”的壹品，还有之前6万的时代奥城，5万7的天璞，皆是如此。
还有大把红盘正在路上，如天都城滨沁公寓、华夏四季、上河宸章，翡翠海岸等，都是已交付或即将交付的红盘（尚未出现二手成交）。
由此，各大红盘的套现“成绩单”也日渐清晰。
说实话，晒这份最新的“成绩单”，我们的心情是矛盾的。不承认或嘲笑它，只会被视为是一种疯狂的嫉妒；如实地展示它，又会被指炒作房价、制造恐慌。
所以，在此首先要声明，本文只着重于最新市场动态的记录，不代表作者任何态度。
很多时候，面对真实世界，我们会以“情绪脑”先根据感性作好了判断，再由“理性脑”寻找借口。一旦现实与我们的意愿不符，那么就是记录者居心叵测。
另一方面，个例的成绩不代表全部，当下行情也不是未来价格的承诺。
以目前成交价看，所有红盘均可获得可观回报，但涨幅分化明显；从早期交付红盘中又可以看出，随着挂牌量走高，整体价格往往会走低。
无论你喜欢或不喜欢，摇到一套房，正成为这个时代，许多普通人这辈子“一次赚到几十万”的惟一可能。
三墩北：万科融信·西雅图
交付时间：2019.12；二手房：2019年底，首套二手房协议成交
二手房源情况：中间楼层89㎡，348万带车位，明年4月满两年，可配合满两年出售
新房：2017年底开盘，买入价242万；车位：27万/个，首开优惠1万，按26万计
新房实际成本：约298万，囊括购房款+车位款+契税+财务成本（按全款），实际单价3万。
获利：约50万，价差5600元
西雅图刚交付不久，产证尚未办出，已有中介吆喝，该小区有多套房源待售。
近日协议成交的这套，就是最早挂牌出售的房源之一。原挂牌价330万带车位，因看房人过多，后提价到348万。
目前已有意向买家，只等产证办出、满两年后，开始网签过户。
相比“邻居”西湖国际城，西雅图的投入产出比，并不算高。去年4月，更早交付的西湖国际城首套二手房网签，扣除相关成本，买家获利80余万。
西雅图持有时间更长，获利反而更少，可见出售时机很重要。
城东新城：融创·玖樟台
交付时间：2019.11；二手房：2019.12.31，首套二手房网签
二手房源情况：低楼层113㎡，498万，已满两年
新房：2017年开盘，买入价近392万
新房实际成本：约448万，囊括购房款+契税+财务成本（按全款），实际单价3.96万
获利：约50万，价差4420元
玖樟台在售时，正好赶上这一轮楼市行情，6成首付、乃至全款买入者比比皆是。
目前，整盘已办出产证且挂牌在售二手房，有11套。挂牌单价4万8-5万4不等，最贵的接近6万2。
从挂牌价可以看出，房东预期很高。周边二手房小区，诸如万科公园大道、金色黎明等盘，二手房价也就4万3-4万4。
现在只有1套成交，满两年，买家无需缴纳增值税。
这套房子是否会成为玖樟台二手房价的衡量标尺，尚未可知。毕竟，这是套2楼的房子，楼层并不佳。
未来科技城：绿城·梧桐郡
交付时间：2019.11；二手房：2019年12月，陆续有近10套二手房成交
二手房源情况：88㎡精装带车位345-358万有成交，不带车位350万，不满两年；125㎡带车位485万，不满两年
新房：2016年下半年-2017年中开盘；车位：15.8万/个
新房实际成本：88㎡，193-217万；125㎡，340万，囊括购房款+车位款+契税+财务成本；
获利：141-160万，价差1.7万
“万人摇”的绿城梧桐郡，摇号房源虽还有两年才交付，但该组团一期房源，已于去年11月交付。
区域内中介告诉我，一期房源中，最近先后有近10套二手房成交。以88㎡小户型居多，少量125㎡大户型。
大部分房源未满两年，不过这并不影响房东获利，目前二手房单价在3.8万-4万之间。
梧桐郡后面的摇号房源，精装均价2万6，虽然面积更大、收房周期长，但按目前房价，预计表面获利仍有约1万一平左右。
具体结果如何，还得看交付时的市场行情。
奥体：融创·时代奥城
交付时间：2019.12；二手房：2019年底，小区首套二手房协议成交。
二手房源情况：138㎡西边套，880万带车位
新房：2017年底开盘，买入价510万，含车位；车位：35-39万/个
新房实际成本：约560万，囊括购房款+车位款+契税+财务成本，实际单价3.77万
获利：约320万，价差2万3
奥体：龙湖·天璞
交付时间：2019.12；二手房：2019年底，小区首套二手房协议成交。
二手房源情况：138㎡高楼层，790万，满两年
新房：均价36000元/㎡
新房实际成本：约560万，囊括购房款+契税+财务成本，实际单价4.06万
获利：约230万，价差1.67万
有着“宇宙中心”之称的奥体，果然威猛。
奥体“三兄弟”之二的时代奥城、天璞才刚交付，已有意向成交。二手房价还不菲，哪怕全款买入，两年多时间获利两三百万，轻松碾压其他板块。
现在，准备出售的房东可不少。
但有高价成交在前，房东们的心态很坦。“不求卖到6万一平，至少不能低于5万5一平。”
自两套高价二手房协议成交后，目前尚未听闻有更多二手房源成交。
6万的时代奥城、5万7的天璞，是否坚挺，很快会有答案。
南星桥：信达滨江·壹品
交付时间：2019.12；二手房：2019年底，小区首套二手房协议成交。
二手房源情况：162㎡中间套，1700万带双车位，配合满两年
新房：均价69000元/㎡
新房实际成本：约1360万，囊括购房款+车位款+契税+财务成本，实际单价7.5万
获利：约340万，价差2.1万
单价9万6成交的这套壹品，从挂牌到意向成交，仅耗时5天。
首套二手房意向成交价，甚至比该小区起始挂牌价（9万5一平）还要高。此后，不少房东将挂价调至10万+。
从壹品的意向成交可以看到，杭州豪宅的二手房价，不缺乏想象力。
不过，价格虽然惊人，涨幅并不高。比如相比奥体，总获利更多，但考虑到巨额资金投入，回报率只能算一般。
东湖：嘉丰·万悦城
交付时间：2019.12；二手房：新交付房源尚未成交
二手房源情况：前期房源交付多时，89㎡小户型最新成交价约1万9
新房：2018年底摇号，均价11780元/㎡，主力户型89-131㎡
新房实际成本：以一套89㎡小户型计，综合考虑契税、增值税等前提，实际单价约1.2万
获利：约62万，价差7000元
可能是杭州知名度最低的红盘之一。
但当时摇号的热度可不低，138套房源1792组登记，中签率只有7.7%。毕竟，总价门槛只要100万出头。
去年底，这138套房源已交付，但尚未出现成交。
不过，小区一期房源交付多时，且户型基本一致，可直接对标。参考约1万9的成交价，价差在7000元左右。
就房价涨幅而言，高达60%，超过不少红盘。
部分交付红盘价差一览
结束语
通过上述分析，可以总结出几个明显特征。
一是：红盘不愧为红盘，即便交付时较新房在售时，价差有所缩水，只要即可套现，获利仍然可观。
二是：就房价涨幅而言，楼盘之间分化明显。
涨幅低的楼盘，不是单价特别贵，就是板块相对普通，比如南星桥的壹品。
而涨幅高的楼盘，要么新房单价特别便宜（涨价更容易），要么板块特别牛逼，即未来科技城、奥体等。
必须说明的一点是，目前各新交付红盘出现的“首套二手成交”，并不能真实代表小区二手房价。
因为即便同小区，户型不同、楼层不同、边套与否、精装与否、景观资源，及买卖双方的资金情况，都会左右最终的成交价。
尤其资金状况，在天量挂牌背景下，影响非常大。
比如类似海德公园这样的楼盘，大多数房源出售于摇号前，全款搭车位现象严重。这部分客户在出手二手房时，更容易做出价格让步。
相反，摇号时代的投资客，既不用全款，也不用绑车位，资金成本低，价格咬得更紧。
另外，从我们对多个交付小区的长期跟踪看，随着时间的推移，挂牌房源的增加，成交价大概率是往下走的。
最后二手行情的走势也不可小觑。尽管去年底出现了翘尾行情，但整体形势依然严峻。
所谓价差，只有到交付签约那一刻，才能真正锁定。
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文∣麦格/江公子
编辑∣二叔
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